Arrendamento acessível em Portugal: novos limites de renda, regras para T3 e arrendamento de quartos

O arrendamento acessível ganhou novas regras em Portugal. A Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, definiu os limites máximos de renda por tipologia e concelho aplicáveis ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

As novas regras interessam tanto a quem procura uma casa para viver como a proprietários e investidores que pretendem colocar imóveis no mercado de arrendamento. Além dos limites para apartamentos completos, a legislação estabelece uma fórmula específica para o arrendamento de partes de habitação, incluindo situações que podem ser relevantes para quem investe em quartos.

Neste artigo, explicamos os principais pontos do regime, apresentamos exemplos para T1, T2 e T3 em três cidades e mostramos como pode ser calculado o limite de renda de um quarto.

1. O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?

O RSAA é um regime destinado a promover a oferta de habitação para arrendamento ou subarrendamento com rendas limitadas. Em contrapartida, os contratos que cumpram as condições legais podem beneficiar de vantagens fiscais.

O regime abrange, nos termos da lei:

• Contratos de arrendamento habitacional;
• Contratos de arrendamento destinados ao subarrendamento habitacional;
• Contratos de subarrendamento habitacional;
• Determinadas partes de habitações, desde que sejam respeitados os requisitos aplicáveis;
• Programas municipais de arrendamento acessível que cumpram as condições previstas na legislação.

O objetivo é disponibilizar habitação a preços inferiores aos valores de referência do mercado, criando também condições para que proprietários e investidores possam avaliar a viabilidade de colocar imóveis neste segmento.

2. Como são definidos os limites máximos de renda?

A Portaria n.º 454/2026/1 estabelece limites por tipologia e concelho, tendo como referência 80% da mediana dos valores de renda divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) para o concelho onde se encontra o imóvel.

Os valores também consideram critérios relacionados com a tipologia e a área da habitação. A legislação prevê ainda majorações para imóveis com estacionamento privativo e para imóveis com certificado energético válido de classe A ou superior.

Os limites máximos são atualizados automaticamente nos anos em que não exista uma revisão específica, de acordo com o fator de atualização das rendas previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

3. Quais são os limites de renda para T1, T2 e T3?

A tabela seguinte apresenta os valores estabelecidos na Portaria n.º 454/2026/1 para três concelhos: Braga, Porto e Lisboa.

Fonte: Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro. Valores máximos de referência aplicáveis no âmbito do RSAA, antes de eventuais majorações legalmente previstas.

Estes valores não representam uma renda obrigatória nem uma tabela aplicável a todos os contratos de arrendamento. São os limites relevantes para o enquadramento no regime. Um proprietário que pretenda aderir deve confirmar o valor aplicável ao concelho, à tipologia e às características concretas do imóvel.

4. É possível aumentar o limite de renda?

Sim. A portaria prevê duas majorações cumulativas, desde que estejam reunidas as condições legais:

• Mais 10%: quando o arrendamento inclui estacionamento privativo;
• Mais 10%: quando o imóvel tem desempenho energético de classe A ou superior, comprovado por certificado energético válido na data da celebração do contrato.

Quando ambas as condições se verificam, as majorações podem ser acumuladas. A aplicação deve ser calculada sobre o limite de renda correspondente, respeitando as regras da portaria.

Por exemplo, para um T3 em Braga, cujo limite de referência é de 802 €, uma majoração de 10% corresponde a 80,20 €. Se as duas majorações forem aplicáveis, o limite resultante será superior ao valor de referência em 20%, considerando o cálculo cumulativo previsto na portaria.

O valor concreto deve ser confirmado através da ferramenta de cálculo disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), quando disponível para o efeito.

5. Como funciona o arrendamento de quartos?

Este é um ponto particularmente relevante para investidores que compram ou adaptam imóveis para arrendar quartos individualmente.

A Portaria n.º 454/2026/1 estabelece que, no caso de arrendamento de uma parte da habitação, o limite não corresponde simplesmente a uma percentagem fixa do valor total da renda. O cálculo considera a área útil do quarto ou dos quartos arrendados em relação à área útil total dos quartos da habitação.

A fórmula prevista é:

Limite da renda da parte da habitação = limite da renda da habitação × (área útil do quarto, ou quartos, ÷ área útil total dos quartos)

Se o quarto tiver instalação sanitária privativa, a área considerada para este cálculo é majorada em 25%.

Exemplo prático: arrendamento de um quarto num T3 em Braga

Imagine um apartamento T3 em Braga com as seguintes características:

• Limite de renda de referência do T3: 802 €;
• Área útil total dos três quartos: 45 m²;
• Área útil do quarto arrendado: 12 m²;
• Instalação sanitária privativa: sim.

Como o quarto tem instalação sanitária privativa, a área considerada é aumentada em 25%:

12 m² × 1,25 = 15 m²

Aplicando a fórmula:

802 € × (15 ÷ 45) = 267,33 €

Neste exemplo meramente ilustrativo, o limite calculado seria de aproximadamente 267,33 € por mês, antes de eventuais majorações aplicáveis.

Importante: este cálculo demonstra a fórmula prevista na portaria, mas não significa que qualquer contrato de arrendamento de quarto possa beneficiar automaticamente do RSAA. É necessário verificar também a finalidade do contrato e os requisitos específicos definidos no Decreto-Lei n.º 97/2026.

Que condições se aplicam ao arrendamento de partes de uma habitação?

O RSAA prevê contratos para residência permanente e para residência temporária. No caso de residência temporária, a legislação admite que o contrato tenha por objeto uma parte da habitação, desde que sejam cumpridos requisitos específicos.

Entre as condições previstas para esta modalidade encontram-se:

• O contrato deve corresponder a uma finalidade especial transitória legalmente admissível;
• O arrendatário deve ter residência fiscal num concelho diferente daquele onde se situa o imóvel arrendado;
• A parte da habitação deve cumprir os requisitos legais de acesso autónomo à entrada principal, a uma casa de banho completa e à cozinha;
• O quarto deve ter janela para o exterior, varanda ou marquise em contacto direto com o exterior.

Por isso, investidores que pretendam arrendar quartos devem analisar previamente o enquadramento contratual e as características do imóvel. A simples existência de um quarto disponível não é suficiente para garantir que o contrato pode integrar o regime.

6. Qual é o prazo mínimo dos contratos?

O regime estabelece prazos mínimos diferentes, conforme a finalidade do arrendamento:

• Residência permanente: prazo mínimo de três anos;
• Residência temporária: prazo mínimo de três meses, podendo haver renovação desde que se mantenha a finalidade temporária.

Os contratos continuam sujeitos às regras gerais do arrendamento urbano, previstas no Código Civil e no Novo Regime do Arrendamento Urbano, sem prejuízo das condições específicas do RSAA.

7. As despesas estão incluídas no limite da renda?

Não. A legislação determina que os limites máximos de renda do RSAA não incluem as despesas ou encargos que sejam devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil.

Assim, a análise do limite deve distinguir a renda propriamente dita dos encargos legalmente imputáveis ao arrendatário. A forma de repartição e cobrança de despesas deve ser definida e documentada de acordo com a lei e com o contrato.

8. Que benefícios fiscais podem existir para os proprietários?

Uma das características relevantes do RSAA é a possibilidade de acesso a benefícios fiscais para contratos que cumpram as condições legais.

O regime prevê a isenção de IRS ou IRC sobre rendimentos prediais provenientes de contratos abrangidos, nos termos estabelecidos no Decreto-Lei n.º 97/2026. Para beneficiar deste enquadramento, o senhorio deve cumprir os procedimentos aplicáveis, incluindo a submissão dos documentos exigidos na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU.

Nos termos do regime, o senhorio deve submeter, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato:

• Cópia do contrato celebrado;
• Comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.

O IHRU comunica depois o contrato à Autoridade Tributária, nos termos previstos na lei. O benefício depende do cumprimento dos requisitos e dos procedimentos exigidos. O incumprimento pode levar à perda dos benefícios fiscais e à regularização dos impostos, acrescidos dos juros legalmente aplicáveis.

Existem também outros incentivos fiscais previstos na legislação para determinadas operações de aquisição, construção ou reabilitação destinadas ao arrendamento acessível. A aplicação desses benefícios depende das condições específicas de cada medida e, em certos casos, de deliberação municipal.

Atenção: não se deve presumir que todos os senhorios beneficiam automaticamente de isenção fiscal. Antes de tomar uma decisão de investimento, é recomendável confirmar o enquadramento do contrato com um contabilista certificado ou profissional fiscal qualificado.

9. O que deve verificar um proprietário antes de aderir?

Antes de colocar um imóvel no RSAA, é aconselhável confirmar os seguintes pontos:

• O concelho e a tipologia do imóvel;
• O limite máximo de renda aplicável e eventuais majorações;
• Se o contrato se destina a residência permanente ou temporária;
• Se o prazo contratual cumpre o mínimo legal;
• Se o imóvel e o contrato cumprem os requisitos específicos do regime;
• Se existem condições para beneficiar das isenções fiscais;
• Quais os documentos e comunicações obrigatórios perante o IHRU e a Autoridade Tributária;
• Se o investimento continua a ser financeiramente viável considerando a renda admissível, os encargos, a manutenção, os períodos sem ocupação e a fiscalidade aplicável.

Para investidores que trabalham com arrendamento por quartos, deve ser acrescentada uma análise da área útil de cada quarto, da área total dos quartos e das condições específicas exigidas para o arrendamento de partes da habitação.

10. O que muda para quem procura casa?

Para os candidatos a arrendatários, o regime pode criar oportunidades de acesso a habitação com rendas limitadas. No entanto, a existência de um limite legal não garante que haja imóveis disponíveis em todos os concelhos, nem que todas as habitações anunciadas como acessíveis estejam abrangidas pelo RSAA.

Quem procura casa deve confirmar se o contrato está efetivamente enquadrado no regime, qual o prazo contratual, o que está incluído na renda e que despesas ficam a seu cargo.

Também é importante não confundir o RSAA com outros programas de apoio ao arrendamento ou com contratos de arrendamento no mercado livre. As condições, os requisitos e os benefícios podem ser diferentes.

Conclusão: uma oportunidade que exige análise

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível introduz limites de renda por concelho e tipologia, prazos mínimos de contrato e condições para o acesso a benefícios fiscais. A possibilidade de calcular rendas para partes de habitação torna o regime particularmente relevante para quem investe em imóveis destinados ao arrendamento de quartos.

Contudo, a decisão não deve basear-se apenas no limite máximo de renda. É necessário confirmar o enquadramento legal do contrato, calcular os custos reais do imóvel e avaliar a rentabilidade do investimento após despesas, impostos e períodos de vacância.

Para proprietários e investidores, a análise individual de cada imóvel continua a ser essencial. Para quem procura casa, compreender as regras ajuda a distinguir uma oportunidade efetivamente enquadrada no arrendamento acessível de uma oferta no mercado livre.

Fontes oficiais

• Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro — limites máximos de renda por tipologia e concelho
• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
• Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU)
• Autoridade Tributária e Aduaneira — Portal das Finanças

Artigo informativo, elaborado com base na legislação indicada, consultada em outubro de 2026. A aplicação das regras depende das circunstâncias concretas de cada imóvel e contrato. Este conteúdo não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal individualizado.